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Le fonds de travaux : ce que le syndic doit tenir
Obligatoire dans la plupart des immeubles, attaché au lot et non au copropriétaire : le fonds de travaux se calcule, se place et se suit.
Publié le · Mis à jour le · Relu le
Créé par la loi ALUR, profondément remanié par la loi Climat et résilience, le fonds de travaux est aujourd'hui régi par l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à toutes les copropriétés depuis le 1er janvier 2025. C'est une épargne obligatoire du syndicat, qui obéit à trois questions : qui doit le constituer, combien, et où.
Qui doit constituer un fonds de travaux
Le texte vise les « immeubles à destination totale ou partielle d'habitation » : le syndicat y constitue un fonds de travaux « au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble ». L'article en vigueur ne prévoit aucune dispense liée au nombre de lots.
Le fonds sert à faire face aux dépenses résultant :
- de l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global ;
- de la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel adopté par l'assemblée ;
- des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence ;
- des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan.
Combien : la cotisation annuelle minimale
Le fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Son plancher dépend de l'existence d'un plan pluriannuel de travaux adopté :
| Situation | Cotisation annuelle minimale |
|---|---|
| Plan pluriannuel de travaux adopté | au moins 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan et au moins 5 % du budget prévisionnel |
| Pas de plan adopté | au moins 5 % du budget prévisionnel |
L'assemblée générale peut voter un montant supérieur, à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Chaque copropriétaire contribue « selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel » : la cotisation s'appelle en même temps que le budget, aux mêmes échéances.
Exemple. Un budget prévisionnel de 40 000 € et un plan pluriannuel adopté prévoyant 300 000 € de travaux. Le plancher est le plus élevé des deux minimums : 5 % du budget donne 2 000 €, 2,5 % des travaux donne 7 500 €. La cotisation annuelle ne peut donc pas être inférieure à 7 500 €.
Quand l'assemblée doit se prononcer sur une suspension
L'assemblée se prononce sur la suspension des cotisations lorsque le montant du fonds excède celui du budget prévisionnel. Si un plan pluriannuel a été adopté, elle ne se prononce que lorsque le fonds excède en outre 50 % du montant des travaux prévus dans le plan.
Utiliser le fonds
L'assemblée peut affecter tout ou partie du fonds au financement des dépenses qu'il couvre, « par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées ». Et le texte ajoute : « Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. »
Où : un compte bancaire dédié, et un compte comptable
L'article 18 de la loi impose au syndic d'ouvrir « un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux », et précise que « les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat ». En comptabilité, les cotisations appelées sont enregistrées au compte 105 « Fonds de travaux » de la nomenclature du 14 mars 2005, et suivies lot par lot.
À la vente : le fonds reste au lot
C'est la règle la plus souvent mal appliquée. Le III de l'article 14-2-1 est sans ambiguïté : « Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la cession d'un lot. »
Le vendeur ne récupère donc rien auprès du syndicat. Le texte ajoute que l'acquéreur peut consentir à lui verser un montant équivalent en sus du prix : c'est une affaire entre vendeur et acquéreur, que le syndic facilite en indiquant le montant attaché au lot.
Ce que le syndic doit pouvoir dire à tout moment
- le montant du fonds et le solde du compte bancaire dédié ;
- la cotisation votée pour l'exercice, et le plancher légal qu'elle respecte ;
- la part attachée à chaque lot, pour les ventes ;
- les affectations votées, et ce qu'il reste de disponible.
Textes cités
Ce guide présente les règles générales applicables à la date de sa mise à jour. Il ne remplace pas la lecture des textes cités, ni le conseil d'un professionnel du droit sur une situation particulière.