Guide
L'état daté : ce qu'il contient, qui le paie, combien
Aucune vente de lot ne se signe sans lui. Ce qu'il doit dire, et ce que le syndic peut en facturer, sont fixés par les textes.
Publié le · Mis à jour le · Relu le
L'état daté est le document que le syndic adresse au notaire avant la vente d'un lot. Il fixe ce que le vendeur doit encore au syndicat, ce que le syndicat lui doit, et ce qui incombera à l'acquéreur. Son contenu et le plafond de ses honoraires sont fixés par les textes.
Quand il est demandé
L'article 5 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic, avant l'établissement de l'acte, adresse au notaire chargé de le recevoir un état daté. La demande vient du notaire, ou du copropriétaire qui vend. Dans la pratique, le notaire la formule une fois la promesse de vente signée, pour préparer l'acte authentique.
Ses trois parties
1. Ce que le vendeur doit au syndicat
Le syndic indique, « d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes », les sommes pouvant rester dues pour chaque lot vendu : provisions exigibles du budget prévisionnel, provisions exigibles des dépenses hors budget, charges impayées des exercices antérieurs, et les autres sommes que le texte énumère — avances exigibles, sommes liées à un emprunt collectif ou à son cautionnement, sommes de l'article 33 de la loi.
2. Ce que le syndicat pourrait devoir au vendeur
Notamment les avances qu'il a versées (article 45-1 du décret), et les provisions des périodes postérieures à la période en cours rendues exigibles par la déchéance du terme (article 19-2 de la loi).
3. Ce qui incombera à l'acquéreur
La reconstitution des avances, et les provisions du budget et des travaux votés qui ne sont pas encore exigibles à la date de la vente. Une annexe précise les quotes-parts des deux exercices précédents et l'état des procédures en cours.
Exigible ou non exigible : tout se joue sur la date. Une provision dont l'échéance tombe avant la vente reste due par le vendeur, même impayée ; celle qui tombe après sera appelée à l'acquéreur. Le calendrier des appels voté par l'assemblée décide de la frontière, pas la date de la facture.
Le fonds de travaux reste au lot
Les cotisations au fonds de travaux sont attachées au lot et acquises au syndicat : elles ne sont pas remboursées au vendeur (article 14-2-1, III, de la loi). L'acquéreur peut consentir à lui verser un montant équivalent en sus du prix — c'est pourquoi le notaire a besoin de connaître la part attachée au lot.
Combien le syndic peut facturer
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 impute au seul copropriétaire vendeur les honoraires de l'état daté, et précise qu'ils « ne peuvent excéder un montant fixé par décret ». Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 fixe ce plafond à 380 € TTC, pour la mutation d'un lot ou de plusieurs lots objets de la même mutation.
Ne pas le confondre avec le pré-état daté
| Pré-état daté | État daté | |
|---|---|---|
| Moment | Avant la promesse de vente | Avant l'acte authentique |
| Fondement | Informations à annexer à la promesse (CCH, art. L721-2) | Décret du 17 mars 1967, art. 5 |
| Établi par le syndic ? | Aucun texte ne l'impose au syndic | Oui |
| Honoraires | Non plafonnés par décret | 380 € TTC au plus |
Parce que le pré-état daté n'est ni obligatoire pour le syndic ni plafonné, il se chiffre et s'accepte avant d'être établi : un devis accepté par le notaire ou le vendeur évite de travailler pour rien.
Après la vente : l'opposition sur le prix
Si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toute obligation envers le syndicat, le notaire donne avis de la mutation au syndic dans les quinze jours du transfert de propriété. Le syndic dispose alors de quinze jours, à compter de la réception de cet avis, pour former opposition au versement des fonds, par acte extrajudiciaire, pour les sommes restant dues par l'ancien propriétaire (article 20 de la loi). L'opposition doit, à peine de nullité, énoncer le montant et les causes de la créance.
Les erreurs qui coûtent
- Oublier un compteur : les provisions de travaux votés hors budget sont souvent le plus gros montant d'un dossier.
- Proratiser des frais de recouvrement : les frais imputés au vendeur en application de l'article 10-1 lui restent dus en entier.
- Laisser passer le délai d'opposition : quinze jours, à compter de la réception de l'avis de mutation.
- Former l'opposition par lettre recommandée : le texte prévoit un acte extrajudiciaire ; une autre forme expose la créance du syndicat.
Textes cités
Ce guide présente les règles générales applicables à la date de sa mise à jour. Il ne remplace pas la lecture des textes cités, ni le conseil d'un professionnel du droit sur une situation particulière.