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Le compte 450 des copropriétaires, expliqué par un comptable
Chaque copropriétaire a son compte, et tout ce qu'il doit ou a payé y passe. C'est aussi le compte que l'on lit le plus mal.
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Dans la comptabilité d'un syndicat de copropriétaires, le compte 450 est le plus consulté et le plus mal lu. C'est lui que le copropriétaire conteste, lui que le notaire interroge avant une vente, lui qui fonde une mise en demeure. Il obéit pourtant à quelques règles simples.
Ce que porte le compte 450
L'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires le définit en une phrase : « Le compte 450 enregistre les créances et le cas échéant les dettes du syndicat à l'encontre de chacun des copropriétaires. » Il porte le nom de « copropriétaire individualisé » : chaque copropriétaire y a son propre compte, et rien de ce qui concerne l'un ne s'impute sur le compte d'un autre.
Un solde débiteur signifie que le copropriétaire doit de l'argent au syndicat. Un solde créditeur signifie l'inverse : il a payé d'avance, ou une régularisation lui est revenue.
Ce qui le débite, ce qui le crédite
| Opération | Compte 450 | Contrepartie |
|---|---|---|
| Appel des provisions du budget prévisionnel | Débit | 701 |
| Appel pour des travaux votés hors budget | Débit | 702 |
| Appel de la cotisation au fonds de travaux | Débit | 105 |
| Règlement du copropriétaire | Crédit | Compte de trésorerie (512) |
| Frais imputés au seul copropriétaire (art. 10-1) | Débit | Selon la nature du frais |
Pour l'appel du budget, l'arrêté est explicite : le compte 450 « est débité du montant des provisions appelées par le crédit du compte 701 », et « lors des règlements, il est crédité par le débit du compte de trésorerie ».
Le sens est porté par la colonne, pas par le signe. Un avoir, un dégrèvement, une quote-part négative s'écrivent au crédit du compte 450 — jamais en débit négatif. Un débit négatif fausse le lettrage, l'ancienneté des impayés et les exports comptables.
Les sous-comptes 450-1 à 450-4
L'arrêté permet de subdiviser le compte 450 pour distinguer la nature des sommes :
- 450-1 Copropriétaire — budget prévisionnel ;
- 450-2 Copropriétaire — travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles (intitulé de l'arrêté ; ces travaux relèvent aujourd'hui du II de l'article 14-1 de la loi) ;
- 450-3 Copropriétaire — avances ;
- 450-4 Copropriétaire — emprunts.
Subdivisé ou non, le compte d'un copropriétaire reste un seul et même compte à ses yeux : c'est son solde global qu'il paie, et c'est ce solde qu'une relance doit détailler appel par appel.
La régularisation, à l'arrêté des comptes
Les provisions sont appelées sur un budget ; les charges réelles ne sont connues qu'à la clôture. L'arrêté du 14 mars 2005 le règle ainsi : « A l'arrêté des comptes, il est débité ou crédité de l'excédent ou de l'insuffisance sur opérations courantes par la contrepartie du compte 701. » Chaque copropriétaire reçoit sa part des charges réelles, et l'écart avec les provisions appelées est porté à son compte 450 : au crédit s'il a trop versé, au débit s'il n'a pas assez versé. Les comptes ainsi arrêtés sont ensuite soumis à l'approbation de l'assemblée générale.
Créances douteuses : le compte 459
Quand le syndic considère qu'une créance est compromise, il la transfère au compte 459 : « Le compte 459 "Copropriétaire - créances douteuses" est débité par le crédit du compte 450 concerné au moment où la créance est considérée comme douteuse par le syndic. » La dette ne disparaît pas : elle change de compte, pour que la situation du syndicat soit lisible.
Frais de recouvrement et intérêts
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 impute au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat — notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure. Ces frais sont portés à son compte 450, et ne sont jamais répartis sur les autres copropriétaires.
À la vente d'un lot
Avant l'acte, l'état daté adressé au notaire reprend ce que le compte 450 du vendeur porte pour le lot vendu : provisions exigibles non payées, charges impayées des exercices antérieurs, frais. Après la mutation, le compte du vendeur est soldé, et l'acquéreur ouvre le sien. Une exception à retenir : les sommes versées au fonds de travaux sont attachées au lot et acquises au syndicat (article 14-2-1, III) ; elles ne sont pas remboursées au vendeur.
Lire un compte 450 sans se tromper
- Un solde nul n'est pas un compte à jour : un appel non encore émis ne figure nulle part. Vérifiez les appels de l'exercice avant de conclure.
- Un paiement couvre les appels les plus anciens d'abord : c'est ce qui permet de dire depuis quand un copropriétaire doit, et de classer sa dette par ancienneté.
- Un chèque impayé rétablit la dette d'origine : la dette qui revient garde son ancienneté, elle ne repart pas de zéro à la date du rejet.
- Un compte créditeur n'est pas une erreur : c'est souvent un prélèvement en avance ou une régularisation favorable, qui viendra en déduction du prochain appel.
Textes cités
Ce guide présente les règles générales applicables à la date de sa mise à jour. Il ne remplace pas la lecture des textes cités, ni le conseil d'un professionnel du droit sur une situation particulière.